+7 812 777-72-72
К списку новостей

Марина Павлюкевич: «Качественный продукт всегда найдёт своего покупателя»

24 ноября

Рынок апарт‐отелей во многом повторяет повороты рынка жилья, однако есть здесь и свои особенности. В частности, статус апартаментов до сих пор не определен, и каждая компания нащупывает свой путь в этом сегменте рынка. Об особенностях работы этой части рынка в Петербурге порталу developmentspb.ru рассказала Марина Павлюкевич, генеральный директор PLG.

— По данным аналитиков, предложение апартаментов на рынке Петербурга выросло, а спрос упал. При этом цифры традиционно приводятся разные, поэтому обратим внимание на тенденцию. На ваш взгляд, каковы ее причины?

— С конца февраля 2022‐го года спрос упал на всём рынке недвижимости, и рынок апарт‐отелей в Санкт‐Петербурге не стал исключением. Причины падения такие же, как и в жилой недвижимости: геополитический и экономический кризисы, ситуация повышенной неопределённости и, как следствие, резкое падение покупательской готовности совершать крупные покупки. Тем не менее, при условии стабилизации экономики мы рассчитываем на увеличение спроса, так как недвижимость остаётся самым надёжным финансовым инструментом, особенно если рассматривать долгосрочные вложения.

— Что с заполняемостью апартаментов и что будет при дальнейшем росте предложения?

— В управлении отельного оператора PLG сейчас I очередь апарт‐отеля «IN2IT», которая открыта с октября 2021‐го года. По итогам первого туристического сезона средняя загрузка составила 77%, в летние месяцы — 85%. Несмотря на отсутствие иностранных туристов третий сезон подряд, нам удалось приблизить показатели загрузки к тем, на которые мы рассчитывали перед запуском отеля, когда выходили на рынок в 2018‐м году.

Важную роль играет оперативность управляющих компаний перестраивать стратегию заполняемости под новые условия и способность найти и привлечь свою целевую аудиторию. В туристическом и корпоративном сегменте, к примеру, апарт‐отели не столь сильно конкурируют между собой, как это может показаться. К примеру, те туристы, которые выбирают центр, не будут рассматривать отель у метро «Купчино», а авто‐путешественники из Москвы или сотрудники производств, расположенных в Шушарах, наоборот, заинтересованы в отеле именно в этой локации.

Если говорить про долгосрочную аренду, главными конкурентами апарт‐отелей являются близлежащие жилые комплексы, в которых мы также наблюдаем рост количества квартир под сдачу. При этом, даже с учётом более высоких арендных ставок, апартаменты пользуются спросом за счёт новой и современной меблировки и наличия гостиничного обслуживания.

— С начала года цены выросли. Но если предложение будет расти, а спрос падать и дальше, что будет с ценами и со ставками аренды номеров?

— Прогнозировать изменение цен сложно, так как помимо динамики спроса и предложения на цену влияют и другие факторы, в том числе себестоимость строительства. Рост арендных ставок также предсказать затруднительно, так как всё зависит от экономической ситуации в стране: какой будет покупательская способность россиян, какой будет спрос на аренду.

— Что для застройщика интереснее: продать юниты или сдавать самостоятельно?

— Большую часть номеров и коммерческих помещений в наших проектах мы продаём, чтобы быстрее вернуть вложенные средства. При этом мы оставляем за собой часть коммерческих помещений, чтобы самостоятельно выбирать арендаторов и создавать необходимую качественную инфраструктуру для гостей и проживающих.

— Что с доходностью апартаментов?

— Если приобретать апартаменты сейчас, следует рассчитывать на 4—5% годовых.

— Зачем застройщики/управляющие компании обещают фиксированную доходность?

— Гарантированная доходность — отличный маркетинговый инструмент, к которому прибегают девелоперы для стимулирования продаж. Обычно количество номеров с фиксированной доходностью ограничено. Насколько нам известно, на рынке есть практика пересмотра прежних договорённостей из‐за форс‐мажорных обстоятельств 2020‐го и 2022‐го годов. В нашем проекте мы не пересматривали условия программе гарантированного дохода.

— В Москве есть юниты площадью 12 кв. м. Будет ли петербургский рынок идти по пути сокращения площадей?

— Такие номера актуальны для апарт‐отелей с небольшим номерным фондом в центральных локациях. Здесь даже в низкий сезон будет спрос со стороны туристов, которые часто выбирают компактные апартаменты для короткого путешествия. Мы специализируемся на апарт‐отелях в периферийных районах, поэтому комбинируем краткосрочную и долгосрочную аренду. Для концепции наших проектов, на наш взгляд, минимальный допустимый метраж — 17—18 кв. м.

— Каким должен быть минимальный набор инфраструктуры в комплексе апартаментов?

— Минимально — ресторан и продуктовый магазин. В нашем проекте «IN2IT» есть также аптека, салон красоты и барбершоп, ателье и коворкинг. В проекте «Про.Молодость» планируется открыть фитнес‐зала с бассейном, кофейни, пункты выдачи онлайн‐заказов и помещения, которое можно арендовать для своего мероприятия, например, дня рождения.

— Как вы оцениваете конкуренцию на рынке апартов — на рынке появляются застройщики, традиционно возводящие ЖК?

— Да, на рынке появляется много новых и интересных проектов, в том числе на сегмент апарт‐отелей обратили внимание застройщики жилой недвижимости. Мы относимся к этому спокойно. Качественный продукт всегда найдёт своего покупателя.

— Госдума до сих пор не выполнила распоряжение президента РФ — не определилась со статусом апартаментов. На ваш взгляд, каким должен быть этот статус?

— Апартаменты приобретают частные инвесторы с целью получить пассивный доход. Апарт‐отели проходят классификацию и получают категорию звёздности, они функционируют как гостиницы: ищут, встречают и размещают гостей, предоставляют им гостиничные услуги. Это кардинально отличает их от жилой недвижимости, где в квартирах проживают в основном сами собственники. Поэтому для сегмента сервисных апартаментов однозначно нужен отдельный юридический статус, который, с одной стороны, позволил бы приобретать номера частным лицам, с другой — оставил законные основания для сдачи юнитов в краткосрочную аренду.

Беседовала Елена Зубова.